סיפור אמיתי:
זוג בני 70 עם קצבאות נטו של כ-20,000 ₪ ביחד. הם גרים בארץ בבית ששווה בערך 4 מיליון ₪ ואין להם נכסים נוספים. בית שגידל משפחה שלמה אבל היום רק שניהם גרים בו. ה-20,000 ₪ נטו לא יאפשרו להם את רמת החיים שהיו רוצים – חופשות בארץ ובחו"ל, תרבות ובילויים.
נריץ קדימה 20 שנים: הם יחיו בצמצום תמידי מבלי להנות מהתקופה הזו בחיים וכשילכו לעולמם, היורשים יקבלו נכס ששווה הרבה מאוד כסף. במילים אחרות - הם יחיו ברמת חיים נמוכה אבל ימותו עשירים. וואלה, מבאס עבורם.
הסיפור הזה מאוד שכיח בישראל:
אנשים מעבירים את שנות הפרישה שלהם ברמת חיים נמוכה ממה שהיו רוצים מצד אחד, ומעבירים ירושה עצומה מצד שני.
זה קורה מחוסר הבנה או תכנון, ובאופן מובן מאוד גם לאנשים בגיל פרישה, קשה להיפרד מהנדל"ן שהם גרים בו.
איך מאזנים את איכות החיים של הפורשים ונמנעים ממצב של "לחיות עני, למות עשיר"?
באמצעות 3 פתרונות:
1. פתרון ראשון - הכי יעיל כלכלית זה למכור ולשכור -
אם לא קשה להיפרד מהנדל"ן שגרים בו, אז פשוט למכור, לגור בשכירות ואת הכסף מהמכירה להשקיע ואז להשתמש בו ביום יום או להעביר אותו למכשיר שמשלם קצבה (קרן פנסיה) או שילוב כלשהו של השניים.
בדוגמה למעלה: אותו זוג יכול למכור את הבית, לקחת חצי מהסכום – 2 מיליון ₪ – ולקבל ממנו פנסיה לכל החיים ששווה 12 אלף ₪ בלי מס. עם הכסף הזה הם ישכרו בית או דירה ועם החצי השני יקנו בית להשקעה או תיק השקעות שישמש אותם לאט לאט במהלך החיים.
2. פתרון שני - שנמוך -
למכור ולקנות. לעשות 'שנמוך' של הנדל"ן שגרים בו. הזוג שלנו גר בבית ששווה 4 מיליון ₪. הוא יכול לעבור לדירה ששווה 2.5 מיליון ש"ח, שתהיה קטנה יותר, אולי בשכונה אחרת וכו'. לעשות שחרור של חלק מההון שקבור בנדל"ן הקיים. את הכסף שיישאר, הזוג שלנו ישים בתיק השקעות "ויאכל אותו" לאורך השנים כפי רצונם, או שישימו בקרן פנסיה ויקבלו קצבה או ישלבו בין השניים - חלק ישימו בקרן פנסיה ויקנו קצבה וחלק בתיק השקעות.
יש בעיה ב-2 הפתרונות האלה. אמנם הם מאוד יעילים כלכלית, אבל הם דורשי מאנשים להיפרד מהנדל"ן שהם גרים בו. זהו קושי רגשי משמעותי!
מה גם שלגור בשכירות זה קונספט שלרבים מהישראלים קשה להכיל, במיוחד אחרי שגרו בבית משלהם. לצד הקושי הרגשי קיים גם חשש אמיתי כי בארץ יכולים לפנות אותך בשניות מהבית (בשונה מחלק מהארצות בחו"ל).
אומנם התוצאה מבחינה כלכלית היא הרבה יותר יעילה, אבל מה שלמדתי מהלקוחות שלי בהליכי תכנון הפרישה שאני עושה איתם (ובחיים בכלל) - זה ש: איפה שיש התנגדות רגשית משמעותית, לא משנה כמה ההחלטה שאציע היא רציונלית, היא פשוט לא תקרה.
ולכן כדי להתמודד עם האתגר הרגשי, פתרון נוסף, (פחות יעיל כלכלית אבל עדיין…):
פתרון שלישי - משכנתא הפוכה -
מקבלים הלוואה וכנגדה ממשכנים את הנדל"ן שגרים בו. מה לא רגיל פה? ההלוואה לא הולכת לרכישת נכס אלא נכנסת אלינו לחשבון העו"ש, וגם אין בהלוואה הזו תשלומים שוטפים.
אז איך פורעים את ההלוואה?
1. תרחיש דמיוני: נחת עליי שק של כסף אני מחליט לשלם את הכסף מתי שאני רוצה. לדוגמה, עשיתי משכנתא הפוכה בגיל 70, בגיל 75 קיבלתי כסף מאיזשהו תביעה/ ירושה / מצאתי אוצר בפרדס, אז אני מחזיר את ההלוואה.
2. תרחיש ריאלי: 2 בני הזוג ילכו לעולמם ואז
2.1 היורשים יכסו את ההלוואה.
2.2 המלווה (חברת הביטוח או הבנק), מוכר את הנכס ואם נשארת יתרה אחרי שההלוואה נפרעה, היא מועברת ליורשים.
כמה דוגמאות:
בדוגמה שלנו, הזוג עם דירה בשווי 4,000,000 ₪.
חברת הביטוח (המלווה) הציעה להם את העסקה הבאה: הלוואה בשווי 30% מהנכס = 1,200,000 ₪ עם ריבית של 6.5%. הזוג קיבל את ההלוואה ומשכן כנגדה את הבית. את הכסף שקיבלו הם:
1. ישימו בקרן הפנסיה ויקבלו קצבה של 7,000 ₪ לכל חייהם
או
2. יפקידו בתיק השקעות וימשכו מפעם לפעם
או
3. ישימו חלק בקרן פנסיה וחלק בתיק השקעות; ואולי גם יחלקו קצת ליקיריהם.
תרחישים שונים בדרך:
1.
5 שנים אחרי שייקחו את ההלוואה, דודה שלהם, שחיה בחו"ל, תלך לעולמה והם ירשו כסף. בגלל שהם עדיין לא החזירו כלום מההלוואה, אז החוב שלהם הוא 1,200,000 ₪ + הריבית = 1,650,000 ₪. הם יחזירו את הכסף, והמשכנתא תמחק.
2.
הזוג חיי את חייו. לאחר 15 שנים אחד מהם ילך לעולמו. אחרי עוד 7 שנים, השני ילך גם הוא ואז המלווה יפנה ליורשים – עברו 22 שנים מרגע לקיחת ההלוואה, ערך הדירה עלה ל-6,000,000 ₪ והחוב עלה ל-4,800,000 ₪. יש ליורשים 2 אפשרויות:
להעביר למלווה את שווי ההלוואה ואחר כך להתחלק בדירה ולעשות אתה מה שהם רוצים.
או
המלווה ימכור את הדירה ויעביר ליורשים 1,200,000 ₪. הם יתחלקו בכסף שישאר.
העיקרון הכי חשוב במשכנתא הפוכה הוא, שהמלווה (חברת ביטוח, בנק) לא יכול לממש את הנכס כל עוד אחד מבני הזוג חיים. לכן, לא משנה מה גובה החוב, אין סיכוי שיפנו אותם משם.
בזכות משכנתא הפוכה, לפורשים יש אפשרות להישאר בדירה שלהם וגם ליהנות מרמת חיים גבוהה.
העיקרון הכי חשוב במשכנתא הפוכה הוא, שהמלווה (חברת ביטוח, בנק) לא יכול לממש את הנכס כל עוד אחד מבני הזוג חיים. לכן, לא משנה מה גובה החוב, אין סיכוי שיפנו אותם משם.
איזה חסרונות יש לפתרון משכנתא הפוכה:
-
יכול להיווצר מצב ששווי ההלוואה יעלה על שווי הנכס מכל מיני סיבות: אם אחד מבני הזוג יאריך חיים, שווי הנכס ירד מכל מיני סיבות וכו'.
-
הריביות על משכנתא הפוכה גבוהות יותר מריבית על מש כנתא רגילה בגלל הסיכון שהמלווה לוקח על עצמו. למעשה זה פוגע ביורשים העתידיים אבל עדיין משפר בצורה דרמטית את איכות חייהם של הפורשים.
משכנתא הפוכה נותנת מענה, בעיקר, לחלק הרגשי – למי שלא מוכן לעזוב את ביתו. מי שלכאורה "ישלם את המחיר" אלו היורשים.
נימה אישית - אני לא מתלהב ממשכנתא הפוכה. אבל יותר גרוע, בעיני זה לחיות בצמצום דווקא בתקופת הפרישה - התקופה שבה מתפנה זמן ואפשר להגשים חלומות, ולמות 'עשיר'. זה בעיני ממש שובר לב
כמה פרטים טכניים על משכנתא הפוכה:
-
בעיקר חברות ביטוח נותנות משכנתא הפוכה.
-
אפשר לקבל משכנתא הפוכה אם כל אחד מבני הזוג מעל גיל 60.
-
שיעור מימון (היחס בין שווי הדירה ובין סכום ההלוואה) שאפשר לקבל הוא נגזרת של הגיל של בן הזוג הצעיר יותר. הסיבה לכך היא בגלל הסיכון: המלווה צריך לחכות עד ששניהם ילכו לעולמם. ככל שאחד מהם צעיר, שיעור מימון יהיה נמוך יותר. לדוגמה: אם בן הזוג הצעיר יותר הוא בן 60, שיעור המימון המקסימלי שאפשר לקבל הוא 15%, כאשר בגילאים מבוגרים יותר כבר להגיע ל-50% ואף יותר.
-
הריביות משתנות כל הזמן ובצורה משמעותית (בדיוק כמו הריבית על המשכנתאות הרגילות ועל הפיקדונות שאפשר לקבל בבנק).
